本文作者：Aaron
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讲个事情：2024南京马拉松本周末开跑。
热度很高！报名人数首日破8、次日超10、总人数突破12万！中签率约16%！这难度，并不亚于演唱会抢票。
或许很多人会不理解，但南京与全马可谓是渊源不浅：
1957年，新中国第一场马拉松就是在南京举行，2024，南马迎来67周年。
此外，马拉松也跑出了经济“加速度”（2023南马带来直接经济效益约2.1亿元，间接经济效益约6.2亿元）；更为难得的是，一场大型马拉松赛事，是对城市综合治理能力的集中检阅， 其沿线，更是官方认为城建较好、能代表城市形象，或者是重视程度足够高、重点对外推介的区域。
也就是说，马拉松很大程度上，也是一个城市的“脸面”。
一份南马路线图 圈住南京富人区
了解一个城市的价值高地，先从一张马拉松地图开始。
南马的路线在2021年以前，是将建邺、鼓楼、玄武、秦淮几个主城区包了个圆。但是近两年南马的路线，有了较大的变动：起点依然是南京奥体中心，终点改为燕子矶滨江公园；约27公里处，以往是跑江东中路，乐山路等，如今变成了沿着淮滨路，江边路，永济大道等路段跑。
◎左：2020路线 右：2024路线
打开南京的热力地图，可以看到， 2020年的南马路线图与城市热力图不谋而合：主要聚集在河西中、河西北、鼓楼商圈、新街口、元通商圈附近。
这条路线，基本串起了南京的新老中轴，沿线经过奥体、河西新城、鼓楼、玄武湖、新街口、夫子庙、中华门等区域。沿线的景观，有南京城墙、历史古建、城市天际线，算得上city run的最佳路线。
这几个区域，也基本都在南京房价的天花板行列。
如今，再看近两年的南马路线，发生了不小的变化： 线路“舍弃”了闭环路线，全面拥抱河西，并将路线延长至鼓楼滨江、新玄武、燕子矶滨江商务区等区域。
信息量很大。
● 相较于前期路线，新路线依然以南京奥体中心为起点，足以看出如今奥体片区是南京的“亲儿子”了。
● 河西新城，自不必多说，作为南京政府越过明城墙打造的新市区，基本开发饱和，在价格上基本是南京各区域新盘的天花板级别。值得注意的是，本次路线没把江心洲当“外人”了。
● 鼓楼滨江，在同能级板块里，几乎是笑傲江湖的存在。目前滨江商务区“2+2” （两条地铁：5号线、9号线+两条通道：建宁西路过江通道、惠民大道综合改造）市级重大交通工程建设已在起步并进。
重点来看下面两个区域，也就是新玄武和燕子矶滨江商务区。
不同于河西、南部新城住宅开发居多的规划方式，在 新玄武的规划中，产业优先被摆在鲜明位置，而 住宅开发只占30%。 （来源：玄武发布）
且片区道路宽敞、设施现代化，交通方面6号线预计明年开通，9号线稍晚一些，配套花园城、盒马、星河、医院、万象汇，开车15分钟新街口、2.5KM玄武湖......在新玄武city run，你眼中的城建是这样的：
◎图源网友：紫金悦峯拍摄
住宅品质也没得挑，甚至导致有网友吐槽新玄武某盘：是真的好，也是真的贵。
燕子矶滨江商务区，作为南京主城滨江最后一个完整开发的板块，起点很高，但是被宝能给耽误了：338米城市地标宝能金融中心停工两年，仍然是空地。
不过区域内首个五星级酒店铂尔曼裙楼正式封顶，有望今年底前建成。燕子矶老镇商业街区于今年年中已进入桩基施工阶段，且燕子矶滨江商务区近两年利好不断，包括燕子矶新城地铁上盖TOD项目（已正式封顶）、 体育公园（预计明年投入运营）等均有序建设中。
不得不说，南京实在太懂如何通过赛事，对外展示自己的建设成果了。
从紫金山到长江 南京富人迁移史
正如南马的路线图，南京的富人区也是几番更迭。
1.0时代，“东富西贵”是老南京人的传统观念。第一批富人择选月牙湖、环紫金山区域，在90年代，住在月牙湖是身份的象征。
二十年过去，现在的月牙湖早已风光不再，从二手房网站数据来看，月牙湖花园一套房的销售均价，恐怕还比不上一块河西板块的土地楼面价。
2.0时代，南京富人，不再拘泥于老主城，而是往城墙外“迁徙”，别墅产品逐渐成为富人追捧的对象。
比较有代表性的小区就是玛斯兰德和香山美墅，住在这里的人可以说是非富即贵。如今，随着城市中心的变迁，别墅也逐渐渐跌落神坛，其中就在近期，玛斯兰德最低挂牌价已经跳至3.8万/㎡左右，总价约1500万。
3.0时代，富人区开始向河西靠拢。最具有划时代意义的是仁恒湾4，4.5万/㎡的均价，首付八成，前去购买的业主基本是千万身家起步。
随后，中宁府、天琴华樟、长江之歌所在的河西青奥滨江，到颐和·天晟府所处的河西中部CBD、再到绿城华发·金陵月华为代表的绿博园，河西千万级住宅疯狂上新，江心洲还出现了8-10层的纯洋房产品，河西直接成为当下富人的改善首选。
◎图源：中国高新区杂志社
从南京1947年到2019年的城区热力图，我们也可以看出一些端倪。
再来看看南京当下的各版块房价格局情况，我们可以发现，奥体、河西、城中、鼓楼龙江、鼓楼滨江、南部新城等依然占据南京房价的第一梯队；江心洲、新玄武、中央门等则紧随其后，占据第二梯队；第三梯队则是燕子矶、雨核、江宁、江北板块。
◎ 数据来源：金刚石云数据库系统
南马沿线房价基本如下（具体以各开发商公示为准）：
◎ 具体以各开发商公示为准
不过言归正传，要感受南京“山水城林”的独到魅力，除了跑马，还有很多方式。 如果中不了签，不妨照着南马路线图，用散步或者慢跑的方式去感受南京，用脚步与眼睛去选择适合自己的好房子。
END
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